Wanneer je een woning huurt dan is er meestal een huurprijswijzigingsbeding opgenomen in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden. Daarin staat vermeld op grond waarvan en op welke wijze de verhuurder de huur kan verhogen. Onlangs heeft de rechter bepaald dat een dergelijk beding in strijd kan zijn met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Wanneer er sprake is van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dan kan de huurverhoging worden teruggedraaid en heeft de huurder recht op terugbetaling van de te veel betaalde huur.

Waar draaide de zaak om?
X huurde sinds 1 juli 2021 een kamer van een professionele verhuurder. In de huurovereenkomst was het volgende huurprijswijzigingsbeding opgenomen:

“8.1 De in 1.6a genoemde huurprijs zal jaarlijks (op een moment naar keuze van eigenaar) worden aangepast op basis van de laatste jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen, zoals deze cijfers worden bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag, met een extra maximale verhoging van 5% […]

8.3 De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk van de verhoging in kennis te stellen minimaal één maand voor de datum waarop ingevolge 8.1 de huurverhoging ingaat.”

De verhuurder heeft eenmaal de huur verhoogd. X heeft een huurachterstand laten ontstaan en is vanaf mei 2022 volledig gestopt met het betalen van de huur. De verhuurder is daarom een procedure gestart.  

Uitspraak kantonrechter
De kantonrechter toetste in deze zaak of het in de algemene voorwaarden opgenomen huurprijswijzigingsbeding in strijd was met de Richtlijn oneerlijke bedingen. Daarbij kwamhij tot de volgende beoordeling:

Omdat het huurprijswijzigingsbeding is opgenomen in een overeenkomst tussen een professional en een consument, over het beding niet afzonderlijk is onderhandeld en het beding geen kernbeding is, valt het huurprijswijzigingsbeding onder de reikwijdte van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen.

Uit de Europese consumentenrechtspraak volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen stelt aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Voor huurprijswijziging op grond van een huurprijswijzigingsbeding gelden naar het oordeel van de kantonrechter de volgende voorwaarden.

1. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden.
2. Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs.
3. In het huurcontract moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen.
4. Wanneer de verhuurder gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijke wijze informeren.
5. De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van X als consument aanzienlijk verstoort.

Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met 5%, waardoor X op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

Daarnaast is in 8.3 weliswaar opgenomen dat X als huurder één maand voorafgaand aan de huurder schriftelijk bericht moet krijgen van de huurprijswijziging, maar niet dat in geval de verhuurder van deze wijzigingsmogelijkheid gebruik maakt, X de huur kan beëindigen, hetgeen ook overigens niet in de huurovereenkomst wordt vermeld.

Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor X om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving.

Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort.

Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is. 

Mogelijk verstrekkende gevolgen uitspraak
Wanneer er sprake is van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dan kan dit worden vernietigd. Door de vernietiging van het beding heeft de verhuurder nooit het recht gehad om de huur te verhogen. De huurder kan de te veel betaalde huur terugvorderen van de verhuurder op grond van onverschuldigde betaling.  Met name in de vrije sector wordt gebruik gemaakt van huurprijswijzigingsbedingen die in strijd zijn met de Europese richtlijn oneerlijke bedingen. Het is daarom raadzaam om te controleren of er een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding is opgenomen in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden.

Advocaat huurrecht
Wilt u laten controleren of in uw huurovereenkomst een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding is opgenomen of wilt u direct actie ondernemen omdat u het niet eens bent met een huurverhoging dan kunt u contact opnemen met onze huurrechtspecialiste. Zij helpt u graag verder. Lees hier meer over de regels die gelden voor huurverhogingen.